Vermieter kann ggf. zukünftige (noch nicht fällige) Mieten einklagen!

Klage auf zukünftige Miete

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin und zahlten keine Miete für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008. Die Klägerin erklärte deswegen im November 2008 die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Klägerin verklagte demgemäß die Beklagten u. a. auf Räumung der Wohnung und auf zukünftige monatliche Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe der vorherigen Mietzahlungen bis zur erfolgten Räumung.

Während zunächst das Amtsgericht der Klage stattgegeben hat, wurde auf die Berufung der Beklagten hin durch das Landgericht die Klage abgewiesen. Dabei vertrat das Landgericht die Auffassung, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung habe, da ihr kein entsprechendes Kündigungsrecht zugestanden habe. Nach Auffassung des Landgerichts hätten sich die Beklagten bei Ausspruch der Kündigung zwar mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand befunden. Auch würde es grundsätzlich im Falle der Kündigung wegen Zahlungsverzugs keiner Abmahnung bedürfen. Jedoch angesichts der Besonderheit des vorliegenden Falles, und zwar dass die Vermieterin nach Erreichen eines 2-monatigen Mietrückstandes 11 Monate lang nichts unternommen habe, so hätte sie nach Auffassung des Landgerichts die Beklagten aber vor Ausspruch der Kündigung im darauffolgenden Jahr darauf hinweisen müssen, dass sie nun nicht mehr bereit sei den Zahlungsrückstand hinzunehmen.

Hinsichtlich der Frage der zukünftigen Zahlungen wurde durch das Landgericht die Klage als unzulässig angesehen, da die Beklagten eine entsprechende Zahlungspflicht nicht in Zweifel zögen und keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass sie diese Pflicht wegen Zahlungsunfähigkeit nicht erfüllen könnten.

Dagegen richtete sich die Revision der Klägerin. Eine Entscheidung des BGH hinsichtlich der Frage, ob wie bereits durch das Landgericht vertreten, infolge der 11-monatigen Untätigkeit der Klägerin und des einmaligen Zahlungsverzugs der Beklagten eine Abmahnung der Klägerin erforderlich sei, konnte nach Auffassung des BGH dahinstehen, da in der Klageschrift gestützt u. a. auf die zwischenzeitlich weiter aufgelaufenen Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 erneut die außerordentliche Kündigung erklärt wurde.

Offen gelassen wurde damit seitens des BGH, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise doch abmahnen muss.

Jedoch wurde durch den BGH entschieden, dass der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Klägerin zulässig und begründet ist, da angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Beklagte die berechtigten Forderungen der Klägerin nicht erfüllen werden. Nach Auffassung des BGH ist es somit nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht.

Während der BGH somit die Frage zunächst offen gelassen hat, inwieweit ausnahmsweise im Falle eines Zahlungsrückstandes eine Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung erforderlich ist, so hat er jedoch dahingehend entschieden, dass bereits aufgelaufene Zahlungsrückstände dafür sprechen, dass die Besorgnis besteht, dass die weiteren berechtigten Forderungen nicht erfüllt werden und somit eine Klage auf zukünftige Leistung zulässig und begründet ist.

Margit Krönert
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda

www.rechtsanwalt-bk.de

Frau Rechtsanwältin Krönert bearbeitet vertieft Mietrecht, Maklerrecht und Immobilienrecht in unserem Cottbusser Büro. Den theoretischen Kurs für den Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (umfasst u.a. Maklerrecht) hat sie erfolgreich abgeschlossen und wird nach Vorliegen aller Voraussetzungen bei der Rechtsanwaltskammer die Verleihung dieses Titels beantragen. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda & Großräschen hinaus.

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Ein Gedanke zu „Vermieter kann ggf. zukünftige (noch nicht fällige) Mieten einklagen!

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    Viele Grüße aus

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