Baurecht: Wärmedämmverbundsystem muss fachgerecht erfolgen

Wärmedämmverbundsystem (WDVS) muss fachgerecht erfolgen – egal ob im Bauvertrag ausdrücklich erwähnt

Ein Putz im Erdreich / nahen Bereich, ist mangelhaft, wenn er nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet wurde (Baumangel).

Fall:
In dem konkreten Sachverhalt hatte ein Auftraggeber mit dem Auftragnehmer die Errichtung eines Eigenheims unter Einbeziehung der Baubeschreibung vertraglich vereinbart. Diese sah unter anderem die Ausführung eines WDVS und Putzarbeiten vor.

Im Rahmen der Bauausführung wurde vom Auftragnehmer jedoch eine Abdichtung des Putzes nicht vorgenommen. Der Putz wurde auch nicht durch eine Noppenfolie, Kies oder ähnlichem geschützt. Der Putz durchfeuchtete bis zu einer Höhe von 70 cm.

Urteil:
Das OLG Schleswig machte deutlich, dass ein Auftragnehmer grundsätzlich zur Schaffung eines gebrauchtsauglichen Werks verpflichtet ist. Fehlt die Abdichtung, ist der Auftragnehmer dafür verantwortlich.

Haben die Parteien in der Baubeschreibung vereinbart, dass eine Wärmeverbundsystem herzustellen ist und ergibt die Baubeschreibung nicht ausdrücklich, dass der Putz gegen Feuchtigkeit abgedichtet werden muss, ist die Verpflichtung aus dem Bauvertrag abzuleiten.

Vereinbaren die Parteien einen Festpreis, so kann der Bauherr grundsätzlich davon ausgehen, dass alle für die Errichtung des Bauwerks notwendigen Leistungen umfasst sind (BGH, Urteil vom 22.09.1983, VII ZR 225/82; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rn. 1519). Die Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit gehört zu einer gebrauchstauglichen Leistung. Der Bauherr kann andernfalls nicht ohne Weiteres auf die Leistung des Auftragnehmers aufbauen, wenn er im Anschluss Erdarbeiten ausführen lässt. Er müsste praktisch erst ein weiteres Unternehmen beauftragen, die Abdichtungsarbeiten durchzuführen. Diese Leistungen gehören aber in der Regel nicht zum Leistungsbereich eines Tiefbauers oder Garten- und Landschaftsbauers.

Ein Bauherr muss auch nicht damit rechnen, dass derartige Leistungen zusätzlich vergeben werden müssen, es sei denn, es wird darauf in der Baubeschreibung ausdrücklich hingewiesen, dass sie nicht enthaltet sind.

Zudem ist die Abdichtung gegen Feuchtigkeit nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlich. Weicht man von den anerkannten Regeln der Technik ab, wird der Mangel der Leistung bereits unabhängig davon begründet, ob er sich auch nachteilig auswirkt.

Fazit:
Bauvertrag und Baubeschreibung sind genau zu prüfen, ob und in welchem Umfang bauliche Leistungen geschuldet sind. OLG Schleswig, Az. 1 U 48/16

Als Bauunternehmer sollte man auf die Baubeschreibung großen Wert legen und sich nicht darauf verlassen, dass etwas nicht zu erbringen sein muss, was nicht ausdrücklich aufgeführt ist. Die Leistung muss trotzdem (für den Bauherren) „sinnvoll“ sein bzw. alle notwendigen Leistungen umfassen. Vorsorglich sollte man alles andere ausdrücklich klarstellen.

Rechtsanwältin Sergon
Ihre Baurechtlerin in Cottbus

Frau Rechtsanwältin Sergon stammt aus Schleife und hat sich u.a. im Baurechtspezialisiert. Daher wurde der theoretische Kurs für den Titel „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ erfolgreich abgeschlossen und bildet sie sich konsequent durch weitere Kurse ständig fort. Sie erreichen Sie u.a. in unserem Büro in Cottbus und bequem über das Internet / Telefon.

Rechtsanwältin Cottbus

Urteil Arbeitsgericht Cottbus – Kündigung eines Auszubildenden ggf. treuwidrig?

Ist die Kündigung am Anfang der Ausbildung treuwidrig – obwohl die geforderten Unterlagen vorgelegt werden?

Das Arbeitsgericht Cottbus musste sich in seinem Urteil vom 15.12.2016 damit beschäftigen.

Der Sachverhalt war so, dass der Arbeitgeber bzw. Ausbildungsbetrieb (wohl „die Bahn“) mit dem Kläger ein Ausbildungsverhältnis frisch geschlossen und eine Probezeit von 4 Monaten zulässig vereinbart hatte. Im konkreten Ausbildungsbetrieb und Berufsbild als Mechatroniker war das Heben von schwereren Lasten typisch.

Es war nach dem Jugendarbeitsschutz eine entsprechende Erstuntersuchung vorher  notwendig. Die zuständige Stelle der Stadt Cottbus hielt in dem Untersuchungsergebnis fest, dass der Auszubildende gerade nur eingeschränkt belastbar sei, was eben solche Lasten (Heben, Tragen etc.) angeht. Nach 12 Monaten wäre eine neue Untersuchung notwendig gewesen – diese verlangte nun der Arbeitgeber vor Beginn der Ausbildung.

Da sie ihm nicht vorgelegt wurde, setzte er eine Frist und erhielt wohl eine eher fragwürdige und im Widerspruch zu anderen Voruntersuchungen bestehende Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Arbeitgeber bzw. Ausbildungsbetrieb kündigte –  noch vor Antritt des Ausbildungsverhältnisses (wie in der Probezeit).

Hiergegen klagte der Auszubildende vor dem Arbeitsgericht in Cottbus und berief sich auf Treu & Glauben. Der Betrieb habe sich quasi gebunden, die Bedingung – Vorlage ärztl. Bescheinigung – habe er erfüllt. Dann hätte er nicht gekündigt werden dürfen.

Das Arbeitsgericht Cottbus – ggf. auch zum Schutz des Jugendlichen – verwies darauf, dass die Kündigung eines Auszubildenden grundsätzlich sehr schwer sei. Er genießt einen hohen Kündigungsschutz. Dieser gelte aber nicht, soweit im Ausbildungsvertrag eine Probezeit zulässig vereinbart wurde und diese noch nicht abgelaufen ist.

Im konkreten Fall war das Ausbildungsverhältnis sogar vor Beginn des selben gekündigt worden. Dies ist nach Ansicht des Gerichts zulässig. Es wäre auch Förmelei, den Azubi erst einen Tag kommen zu lassen und dann erst kündigen zu können.

Die Kündigung ist auch nicht treuwidrig. Für den Ausbildungsbetrieb waren die Zweifel an der Einsetzbarkeit nicht ausgeräumt. Die Arztberichte widersprachen sich teilweise und drängte sich der Eindruck auf, dass nicht allen Ärzten alle Berichte und Röntgenbilder vorlagen.

Fazit:

Die Kündigung eines Auszubildenden ist aufgrund der gesetzlichen Regelung für den Betrieb sehr schwierig und an hohe formale Hürden geknüpft. Dieser hohe Schutz greift aber erst nach Ablauf der Probezeit. Insofern kann einem Arbeitgeber nur geraten werden, im Vorfeld und in der Probezeit ganz genau hinzuschauen, ob man es mit dem konkreten Auszubildenden probieren möchte, danach wird es schwierig bzw. ist anwaltliche Hilfe etc. unumgänglich. Zum anderen sollte auf jeden Fall eine Probezeit im Ausbildungsvertrag vereinbart werden.

Umgekehrt hat man nach Ablauf der Probezeit als Auszubildender sehr gute Chancen gegen eine Kündigung vorzugehen und dann seine Ausbildung zu Ende machen zu können. Diese sollte man nicht leichtfertig wegwerden.

Martin Bandmann
Rechtsanwalt für Arbeitsrecht in Cottbus

www.rechtsanwalt-bk.de

Das Arbeitsrecht wird von Herrn RA Bandmann vertieft bearbeitet. Entsprechend erfolgt eine regelmäßige Fortbildung und wurde etwa der umfangreiche theoretische Kurs für den Fachanwalt für Arbeitsrecht absolviert. Das Arbeitsrecht umfasst nicht nur Themen wie Kündigung von Ausbildungs- und Arbeitsverhältnissen, sondern auch Themen wie Urlaubsanspruch, Vergütung, Prüfung von Zeugnissen oder Arbeitsverträgen.

Über Cottbus und Senftenberg hinaus beraten und vertreten wir Sie als Anwalt für Arbeitsrecht u.a. vor Ort vor dem jeweiligen Arbeitsgericht oder per Telefon / Email / Fax. Sie müssen also nicht unbedingt vor Ort in die Kanzlei kommen.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, in welches Rechtsgebiet Ihr Fall gehört und ob dieses ebenfalls bearbeitet wird, so fragen Sie einfach telefonisch und unverbindlich an.

Verkehrsunfall: Bei fiktiver Abrechnung – kann ich die Stundenverrechnungssätze meiner Fachwerkstatt ansetzen?

Bei fiktiver Abrechnung der Schäden aus einem Verkehrsunfall – kann ich die Stundenverrechnungssätze meiner Fachwerkstatt ansetzen oder muss ich die Kürzung der Gegenseite akzeptieren?

oder doch nicht?

Viele Geschädigte lassen ihren Wagen nach einem Verkehrsunfall nicht reparieren oder legen keine Rechnung vor (bzw. reparieren schwarz oder in Eigenregie). Sie fordern „nur“ den Nettobetrag der Reparaturkosten als sogenannten „fiktiven“ Schaden. Hierzu stützen sie sich auf ein Schadensgutachten oder zumindest einen Kostenvoranschlag. Dies ist an sich zulässig.

Die gegnerischen Versicherer vermuten dann aber, das die dort angesetzten Stundensätze / Schadensbeträge zu hoch sind, nicht alle Schadenspositionen anfallen, ggf. mit gebrauchten Teilen etc. repariert wird und ziehen daher systematisch in Zweifel, das die im Schadensgutachten / Kostenvoranschlag ermittelten Beträge zur Schadensbeseitigung auch notwendig sind. Sie kürzen dann erheblich. Wenn man Pech hat, reicht das Geld dann nicht mehr für die Reparatur des beschädigten Fahrzeugs in Eigenregie.

Eine Spielart davon ist, dass die Versicherer auf konkrete Wertstätten in der Umgebung verweisen, die zu wesentlich geringen Stundensätze als die Fachwerkstatt des Geschädigten die Reparatur angeblich genauso gut machen können. Man erstattet dann nur auf Basis dieser Stundensätze und verweigert die Zahlung von oft mehreren hundert Euro – zu Recht?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich im Urteil vom 07.02.2017 hiermit wieder zu beschäftigen. Er führte u.a. aus:

„Der Schädiger kann den Geschädigten gemäß § 254 Abs. 2 BGB auf eine günstigere Reparaturmöglichkeit in einer mühelos und ohne Weiteres zugänglichen „freien“ Fachwerkstatt verweisen, wenn er darlegt und beweist, dass eine Reparatur in dieser Werkstatt vom Qualitätsstandard her der Reparatur in einer markengebundenen Werkstatt entspricht und wenn er gegebenenfalls vom Geschädigten aufgezeigte Umstände widerlegt, die diesem eine Reparatur außerhalb einer markengebundenen Werkstatt unzumutbar machen würden…“

Damit lässt der BGH den Verweis grundsätzlich zu, stellt aber klare Bedingungen und belegt den Versicherer mit der Beweislast. Ob er dieser nachkommen kann, sieht man aber erst in einem Prozess.

Weiterhin führt der BGH aus, dass der Verweis auf die andere Werkstatt unzumutbar sein kann:

„Bei Fahrzeugen, die älter sind als drei Jahre, kann der Verweis auf eine technisch gleichwertige Reparaturmöglichkeit in einer „freien“ Fachwerkstatt insbesondere dann unzumutbar sein, wenn der Geschädigte konkret darlegt, dass er sein Fahrzeug bisher stets in einer markengebundenen Fachwerkstatt hat warten und reparieren lassen und dies vom Schädiger nicht widerlegt wird.“

Als Geschädigter eines Unfalls gilt es hier zu argumentieren, warum dies letztlich das anerkannte Recht auf freie Wahl er Werkstatt unterhöhlt und warum z.B. die angegebene Werkstatt doch nicht gleich gut ist, schwieriger zu erreichen ist oder man aus vertraglichen Gründen bzw. bisher immer schon zu seiner Fachwerkstatt gegangen ist.

Insofern muss der Anwalt des Unfallopfers den Sachverhalt vorab möglichst aufklären und z.B. auf Basis dieser BGH Entscheidung argumentieren, warum es doch eben wieder die lokale Fahrwerkstatt sein muss und deren Stundensätze zu erstatten sind.

Fazit:

Die fiktive Abrechnung wird immer härter umkämpft. Die Versicherer nutzen viele Stellschrauben, um ihre Schadenskosten bei Verkehrsunfällen zu reduzieren. Es werden routinemäßig Schäden laut Gutachten gekürzt, Positionen gestrichen und generell die Höhe des Schadens in Zweifel gezogen. Dies muss man sich als Geschädigter nicht unbedingt gefallen lassen, insbesondere bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung kann man ohne Kostenrisiko eine Klage probieren, zum anderen kann vorgerichtlich darauf hingewiesen werden, dass die teilweise aufgestellten rechtlichen Behauptungen nicht zutreffen und nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung der Versicherer die Position  Zum anderen sollte von Anfang an ein spezialisierter

Rechtsanwältin Sergon aus Cottbus

Die Kanzlei Bandmann & Kollegen in Cottbus hat sich u.a. auf Verkehrsrecht spezialisiert und hat mehrere Fachanwälte für Verkehrsrecht. Hierzu gehört insbesondere die Beratung und Vertretung von Geschädigten nach Verkehrsunfällen (u.a. Reparaturkosten, Schmerzensgeld, Nutzungsausfall, Mietwagenkosten u.v.m.) sowie Führung des Schriftverkehrs mit dem gegnerischen Versicherer oder Schädiger. Umgekehrt vertreten wir u.a. auch Versicherer und Schädiger in diversen Gerichtsverfahren vor dem Amtsgericht Hoyerswerda und Landgericht Cottbus bei der Abwehr von Ansprüchen.

Rechtsanwältin Cottbus

Welche Folge kann eine verspätete Rückgabe der Wohnung bei Kündigung für den Mieter haben?

Welche Folge kann eine verspätete Rückgabe der Wohnung bei Kündigung für den Mieter haben?

Zieht ein Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages nicht zum Beendigungszeitpunkt aus, so kann der Vermieter für die verspätete Rückgabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung verlangen. § 546a Abs. 1 BGB regelt, dass der Vermieter dabei zwischen der vertraglich vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete wählen kann. Für den Mieter kann dies durchaus teuer werden.

Der BGH (VIII ZR 17/16) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein seit 1993 angemietetes Einfamilienhaus wurde dem Mieter im Oktober 2011 wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Der Mieter weigerte sich auszuziehen und verblieb bis April 2013 im Einfamilienhaus. Während des Verbleibs in der Wohnung zahlte der Mieter die vereinbarte monatliche Miete zwar weiter. Der Vermieter hätte jedoch bereits seit November 2011 eine höhere Neuvertragsmiete verlangen können, so dass der Mieter dem Vermieter weitere Miete schuldete.

§ 546a Abs. 1 BGB erlaubt es dem Vermieter, anstelle des vereinbarten Mietzins die „ortsübliche Miete“ für ein vergleichbares Objekt zu verlangen. Diese Miete kann aber deutlich höher sein als die vertraglich vereinbarte Miete .
Der Mieter wendete im benannten Verfahren mit Verweis auf § 558 Abs. 2 BGB aber ein, dass der Vermieter sich dann an den Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren hätte. Ausschlaggebend sei damit, dass die üblichen Mieten der letzten vier Jahre nur Berücksichtigung finden könnten.

Der BGH teilte diese Ansicht nicht, sondern stellte vielmehr klar, was er unter ortsüblich im Sinne des § 546a BGB verstehe. Hierbei lehnte er den Rückgriff auf § 558 II BGB ab. Er machte stattdessen deutlich, dass dem Vermieter mit der Nutzungsentschädigung gerade ja ein Druckmittel an die Hand gegeben werden soll, um den Mieter zur fristgemäßen Rückgabe zu bewegen. Das Druckmittel wäre aber beeinträchtigt, wenn bei der Bestimmung der Entschädigung die Mieten der letzten 4 Jahre lediglich zur Berücksichtigung herangezogen werden könnten.

Die Gesetzessystematik lasse zudem einen Verweis auf § 558 BGB auch gar nicht zu. Denn die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete würden dann ja nur für Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung finden. § 546a BGB hingegen gehöre zu den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts.

Damit also der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehe, muss der Vermieter deshalb auch nicht erst eine schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung verfassen, wie in § 558a Abs. 1 BGB vorausgesetzt. Der Anspruch kann vielmehr ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden.

Jedem Mieter ist daher zu empfehlen, einer Herausgabe der Wohnung an den Vermieter nicht einfach zu verweigern bzw. sich vorsorglich vorher über die Frage der Wirksamkeit der Kündigung anwaltlich beraten zu lassen (Risikoabschätzung).

Rechtsanwältin Sergon aus Cottbus

Die Kanzlei Bandmann & Kollegen in Cottbus bearbeitet u.a. vertieft das Mietrecht. Die Kollegin Bandmann ist Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht, ebenso betreut die Kollegin Sergon Mieter und Vermieter u.a. in Cottbus und Hoyerswerda, u.a. bei der Kündigung oder Abwehr von Kündigungen von Wohnraum- oder Gewerbemietverträgen.

Rechtsanwältin Cottbus