Baurecht: Wärmedämmverbundsystem muss fachgerecht erfolgen

Wärmedämmverbundsystem (WDVS) muss fachgerecht erfolgen – egal ob im Bauvertrag ausdrücklich erwähnt

Ein Putz im Erdreich / nahen Bereich, ist mangelhaft, wenn er nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet wurde (Baumangel).

Fall:
In dem konkreten Sachverhalt hatte ein Auftraggeber mit dem Auftragnehmer die Errichtung eines Eigenheims unter Einbeziehung der Baubeschreibung vertraglich vereinbart. Diese sah unter anderem die Ausführung eines WDVS und Putzarbeiten vor.

Im Rahmen der Bauausführung wurde vom Auftragnehmer jedoch eine Abdichtung des Putzes nicht vorgenommen. Der Putz wurde auch nicht durch eine Noppenfolie, Kies oder ähnlichem geschützt. Der Putz durchfeuchtete bis zu einer Höhe von 70 cm.

Urteil:
Das OLG Schleswig machte deutlich, dass ein Auftragnehmer grundsätzlich zur Schaffung eines gebrauchtsauglichen Werks verpflichtet ist. Fehlt die Abdichtung, ist der Auftragnehmer dafür verantwortlich.

Haben die Parteien in der Baubeschreibung vereinbart, dass eine Wärmeverbundsystem herzustellen ist und ergibt die Baubeschreibung nicht ausdrücklich, dass der Putz gegen Feuchtigkeit abgedichtet werden muss, ist die Verpflichtung aus dem Bauvertrag abzuleiten.

Vereinbaren die Parteien einen Festpreis, so kann der Bauherr grundsätzlich davon ausgehen, dass alle für die Errichtung des Bauwerks notwendigen Leistungen umfasst sind (BGH, Urteil vom 22.09.1983, VII ZR 225/82; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rn. 1519). Die Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit gehört zu einer gebrauchstauglichen Leistung. Der Bauherr kann andernfalls nicht ohne Weiteres auf die Leistung des Auftragnehmers aufbauen, wenn er im Anschluss Erdarbeiten ausführen lässt. Er müsste praktisch erst ein weiteres Unternehmen beauftragen, die Abdichtungsarbeiten durchzuführen. Diese Leistungen gehören aber in der Regel nicht zum Leistungsbereich eines Tiefbauers oder Garten- und Landschaftsbauers.

Ein Bauherr muss auch nicht damit rechnen, dass derartige Leistungen zusätzlich vergeben werden müssen, es sei denn, es wird darauf in der Baubeschreibung ausdrücklich hingewiesen, dass sie nicht enthaltet sind.

Zudem ist die Abdichtung gegen Feuchtigkeit nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlich. Weicht man von den anerkannten Regeln der Technik ab, wird der Mangel der Leistung bereits unabhängig davon begründet, ob er sich auch nachteilig auswirkt.

Fazit:
Bauvertrag und Baubeschreibung sind genau zu prüfen, ob und in welchem Umfang bauliche Leistungen geschuldet sind. OLG Schleswig, Az. 1 U 48/16

Als Bauunternehmer sollte man auf die Baubeschreibung großen Wert legen und sich nicht darauf verlassen, dass etwas nicht zu erbringen sein muss, was nicht ausdrücklich aufgeführt ist. Die Leistung muss trotzdem (für den Bauherren) „sinnvoll“ sein bzw. alle notwendigen Leistungen umfassen. Vorsorglich sollte man alles andere ausdrücklich klarstellen.

Rechtsanwältin Sergon
Ihre Baurechtlerin in Cottbus

Frau Rechtsanwältin Sergon stammt aus Schleife und hat sich u.a. im Baurechtspezialisiert. Daher wurde der theoretische Kurs für den Titel „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ erfolgreich abgeschlossen und bildet sie sich konsequent durch weitere Kurse ständig fort. Sie erreichen Sie u.a. in unserem Büro in Cottbus und bequem über das Internet / Telefon.

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BGH: Recht auf Einbau eines Fahrstuhls ja oder nein / Verhandlung vom 13.01.2017

Der Bundesgerichtshof verhandelte heute über einen Fall aus Cottbus. Das Amtsgericht Cottbus hatte den Einbau abgelehnt, das Berufungsgericht Landgericht Frankfurt/ Oder dem Kläger Recht gegeben und ihm zugestanden, den Fahrstuhl (auf eigene Kosten und Unterhalt incl. Sicherheiten) einzubauen.

Hiergegen ist die unterlegene Gegenseite in Revision gegangen.

Letztlich ist es eine Abwägung zwischen den Interessen des einzelnen Eigentümers, als hochbetagter Nutzer und auch mit behinderten Angehörigen, seine Wohnung faktisch weiter nutzen zu können und dem Interesse der anderen Wohnungseigentümer, jegliche Umbauten zu verhindern.

Für Mietwohnungen ist entschieden, dass der Vermieter diverse Umbauten dulden muss. Für Eigentumswohnungen und deren Eigentümer greifen insbesondere auch Grundrechte.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die Entscheidung des AG Cottbus bestätigt bzw. das Urteil des Landgerichtes aufgehoben. Laut kurzer Pressemitteilung überwiegt das Interesse der anderen Eigentümer bzw. kann nur einvernehmlich dies beschlossen werden, egal warum die anderen blockieren. Dem Verhandlungsprotokoll selbst ist keinerlei Begründung bzw. nur Formalien zu entnehmen.

Die schriftliche Begründung wird erst in einigen Wochen vorliegen. Erst dann wird man im Detail sehen können, ob und welche Argumente das Gericht wie gewichtet hat, insbesondere wie Grundrechte abgewogen wurden.

Rechtsanwältin Sergon aus Cottbus

Die Kanzlei Bandmann & Kollegen in Cottbus bearbeitet u.a. vertieft das WEG-Recht bzw. Wohnungseigentumsrecht. Die Kollegin Bandmann ist Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht, ebenso betreut die Kollegin Sergon seit Jahren Wohnungseigentümer und das Baurecht u.a. in Cottbus und Hoyerswerda

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Baumängel – wie genau muss ich diese beim Bauausführenden rügen

Sie als Auftraggeber stellen fest, dass das Werk Mängel aufweist.

Welche Anforderungen stellen die Gerichte an Ihre Mängelanzeige?

Der BGH – eines der höchsten deutschen Gerichte – setzt in der Entscheidung vom 24.08.2016 seine Symptomrechtsprechung fort.

Es genüg, dass der Auftraggeber die mit dem Mangel einhergehenden Symptome gegenüber dem Auftragnehmer beschreibt. D.h. er muss lediglich die für ihn erkennbaren Auswirkungen dem Auftragnehmer schildern.

Für den Auftragnehmer gehört es stattdessen zu seinem Risiko für Mängel seiner Leistung einstehen zu müssen. Daher kann der Auftraggeber alles weitere zur Untersuchung des Mangels dem gewährleistungspflichtigen Unternehmer überlassen. Er kennt die erbrachten Leistungen und die dabei verwendeten Materialien / Technologien im Zweifel besser als der Auftraggeber. Er kann demzufolge besser einschätzen, woraus die Probleme resultieren können. Der Auftraggeber dagegen kann nur die Symptome erkennen (z.B. Rostflecken, Risse, Durchfeuchtung etc.).

Sollten bei Ihnen Mängel auftreten, so helfen wir gerne bei der Beratung des weiteren Vorgehen, Formulierung der Mängelanzeige usw..

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