Welche Folge kann eine verspätete Rückgabe der Wohnung bei Kündigung für den Mieter haben?

Welche Folge kann eine verspätete Rückgabe der Wohnung bei Kündigung für den Mieter haben?

Zieht ein Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages nicht zum Beendigungszeitpunkt aus, so kann der Vermieter für die verspätete Rückgabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung verlangen. § 546a Abs. 1 BGB regelt, dass der Vermieter dabei zwischen der vertraglich vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete wählen kann. Für den Mieter kann dies durchaus teuer werden.

Der BGH (VIII ZR 17/16) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein seit 1993 angemietetes Einfamilienhaus wurde dem Mieter im Oktober 2011 wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Der Mieter weigerte sich auszuziehen und verblieb bis April 2013 im Einfamilienhaus. Während des Verbleibs in der Wohnung zahlte der Mieter die vereinbarte monatliche Miete zwar weiter. Der Vermieter hätte jedoch bereits seit November 2011 eine höhere Neuvertragsmiete verlangen können, so dass der Mieter dem Vermieter weitere Miete schuldete.

§ 546a Abs. 1 BGB erlaubt es dem Vermieter, anstelle des vereinbarten Mietzins die „ortsübliche Miete“ für ein vergleichbares Objekt zu verlangen. Diese Miete kann aber deutlich höher sein als die vertraglich vereinbarte Miete .
Der Mieter wendete im benannten Verfahren mit Verweis auf § 558 Abs. 2 BGB aber ein, dass der Vermieter sich dann an den Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren hätte. Ausschlaggebend sei damit, dass die üblichen Mieten der letzten vier Jahre nur Berücksichtigung finden könnten.

Der BGH teilte diese Ansicht nicht, sondern stellte vielmehr klar, was er unter ortsüblich im Sinne des § 546a BGB verstehe. Hierbei lehnte er den Rückgriff auf § 558 II BGB ab. Er machte stattdessen deutlich, dass dem Vermieter mit der Nutzungsentschädigung gerade ja ein Druckmittel an die Hand gegeben werden soll, um den Mieter zur fristgemäßen Rückgabe zu bewegen. Das Druckmittel wäre aber beeinträchtigt, wenn bei der Bestimmung der Entschädigung die Mieten der letzten 4 Jahre lediglich zur Berücksichtigung herangezogen werden könnten.

Die Gesetzessystematik lasse zudem einen Verweis auf § 558 BGB auch gar nicht zu. Denn die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete würden dann ja nur für Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung finden. § 546a BGB hingegen gehöre zu den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts.

Damit also der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehe, muss der Vermieter deshalb auch nicht erst eine schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung verfassen, wie in § 558a Abs. 1 BGB vorausgesetzt. Der Anspruch kann vielmehr ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden.

Jedem Mieter ist daher zu empfehlen, einer Herausgabe der Wohnung an den Vermieter nicht einfach zu verweigern bzw. sich vorsorglich vorher über die Frage der Wirksamkeit der Kündigung anwaltlich beraten zu lassen (Risikoabschätzung).

Rechtsanwältin Sergon aus Cottbus

Die Kanzlei Bandmann & Kollegen in Cottbus bearbeitet u.a. vertieft das Mietrecht. Die Kollegin Bandmann ist Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht, ebenso betreut die Kollegin Sergon Mieter und Vermieter u.a. in Cottbus und Hoyerswerda, u.a. bei der Kündigung oder Abwehr von Kündigungen von Wohnraum- oder Gewerbemietverträgen.

Rechtsanwältin Cottbus

BGH: Recht auf Einbau eines Fahrstuhls ja oder nein / Verhandlung vom 13.01.2017

Der Bundesgerichtshof verhandelte heute über einen Fall aus Cottbus. Das Amtsgericht Cottbus hatte den Einbau abgelehnt, das Berufungsgericht Landgericht Frankfurt/ Oder dem Kläger Recht gegeben und ihm zugestanden, den Fahrstuhl (auf eigene Kosten und Unterhalt incl. Sicherheiten) einzubauen.

Hiergegen ist die unterlegene Gegenseite in Revision gegangen.

Letztlich ist es eine Abwägung zwischen den Interessen des einzelnen Eigentümers, als hochbetagter Nutzer und auch mit behinderten Angehörigen, seine Wohnung faktisch weiter nutzen zu können und dem Interesse der anderen Wohnungseigentümer, jegliche Umbauten zu verhindern.

Für Mietwohnungen ist entschieden, dass der Vermieter diverse Umbauten dulden muss. Für Eigentumswohnungen und deren Eigentümer greifen insbesondere auch Grundrechte.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die Entscheidung des AG Cottbus bestätigt bzw. das Urteil des Landgerichtes aufgehoben. Laut kurzer Pressemitteilung überwiegt das Interesse der anderen Eigentümer bzw. kann nur einvernehmlich dies beschlossen werden, egal warum die anderen blockieren. Dem Verhandlungsprotokoll selbst ist keinerlei Begründung bzw. nur Formalien zu entnehmen.

Die schriftliche Begründung wird erst in einigen Wochen vorliegen. Erst dann wird man im Detail sehen können, ob und welche Argumente das Gericht wie gewichtet hat, insbesondere wie Grundrechte abgewogen wurden.

Rechtsanwältin Sergon aus Cottbus

Die Kanzlei Bandmann & Kollegen in Cottbus bearbeitet u.a. vertieft das WEG-Recht bzw. Wohnungseigentumsrecht. Die Kollegin Bandmann ist Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht, ebenso betreut die Kollegin Sergon seit Jahren Wohnungseigentümer und das Baurecht u.a. in Cottbus und Hoyerswerda

Rechtsanwältin Cottbus

Baumängel – wie genau muss ich diese beim Bauausführenden rügen

Sie als Auftraggeber stellen fest, dass das Werk Mängel aufweist.

Welche Anforderungen stellen die Gerichte an Ihre Mängelanzeige?

Der BGH – eines der höchsten deutschen Gerichte – setzt in der Entscheidung vom 24.08.2016 seine Symptomrechtsprechung fort.

Es genüg, dass der Auftraggeber die mit dem Mangel einhergehenden Symptome gegenüber dem Auftragnehmer beschreibt. D.h. er muss lediglich die für ihn erkennbaren Auswirkungen dem Auftragnehmer schildern.

Für den Auftragnehmer gehört es stattdessen zu seinem Risiko für Mängel seiner Leistung einstehen zu müssen. Daher kann der Auftraggeber alles weitere zur Untersuchung des Mangels dem gewährleistungspflichtigen Unternehmer überlassen. Er kennt die erbrachten Leistungen und die dabei verwendeten Materialien / Technologien im Zweifel besser als der Auftraggeber. Er kann demzufolge besser einschätzen, woraus die Probleme resultieren können. Der Auftraggeber dagegen kann nur die Symptome erkennen (z.B. Rostflecken, Risse, Durchfeuchtung etc.).

Sollten bei Ihnen Mängel auftreten, so helfen wir gerne bei der Beratung des weiteren Vorgehen, Formulierung der Mängelanzeige usw..

Rechtsanwältin Sergon
Ihre Baurechtlerin in Cottbus

Frau Rechtsanwältin Sergon hat sich im Baurechtspezialisiert. Daher wurde der theoretische Kurs für den Titel „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ besucht und bildet sie sich konsequent durch weitere Kurse ständig fort.

Rechtsanwältin Cottbus

Besetzung der Kanzlei über den Jahreswechsel

Für das Weihnachtsfest wünschen wir Ihnen ruhige und besinnliche
Tage im Kreis Ihrer Familie und Freunde sowie alles Gute für das kommende Jahr. Für die Zusammenarbeit und Ihr Interesse bedanken wir uns.

Bitte beachten Sie, dass aufgrund der Feiertage und in den Tagen dazwischen die Kanzlei ab dem 24.12.2016 nur stark eingeschränkt besetzt ist. Sie können uns aber über Email / Fax /per Post oder den Anrufbeantworter Nachrichten zukommen lassen. Eine Terminvereinbarung ist notwendig.

Die Übernahme neuer Mandate bzw. Aufträge und insbesondere die Übernahme von fristwahrenden Schriftsätzen oder Rechtsmitteln vor dem Jahreswechsel bedarf aber einer ausdrücklichen Bestätigung durch uns. Allein die Übersendung von Unterlagen an uns führt nicht dazu, dass ein Mandatsverhältnis zu Stande kommt und von uns weitere Schritte eingeleitet werden.

Margit Bandmann, Martin Bandmann, Yvonne Sergon
Ihre Rechtsanwälte in Cottbus und Hoyerswerda

www.rechtsanwalt-bk.de

Verkehrsrecht / Arbeitsrecht / Wohnungseigentumsrecht, Miet- und Baurecht in Cottbus und Hoyerswerda